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房地产买卖合同无效后,房屋升值部分由谁赔偿

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【商品房案例】张某等几十名小业主购置了位于徐汇区的某处商铺,交付了全额房款,不久销售商的法定代表人被刑事拘留,张某等购置的商铺属于分割销售后的房产,没有独立的产权证书,按照有关法律规定,合同无效。张某等认为自己的投资机会丧失,要求赔偿。上海离婚律师

【二手房案例】刘某向钟某购置二手房,正逢2007年上海房地产价格暴涨之际,钟某将登记在自己和丈夫名下的房产出售,其丈夫已经去世,婆婆在世,钟某无权处分房产导致合同无效。

【动迁房案例】何某将限售的动迁安置房出售给李某,李某付清全款并实际居住3年多,双方没有办理产权过户手续。随着房屋价格的上涨,何某对于售房行为感到后悔,提出房屋买卖合同无效,要求李某交还房屋。

三起案例中都存在类似的问题,就是合同被确认无效或者被撤销后,除了违约方承担缔约过失责任外,房屋上涨的差价由谁来承担的问题。沈洁律师认为目前这类问题的处理的确比较棘手,我们先从一般货物买卖无效后的法律后果和责任分析。上海离婚律师

一般的合同宣告无效,由过错方承担缔约过失责任,双方恢复到没有履行前的状态,过错方需要赔偿无过错方为订立和履行合同所支出的各种费用和代价。在缔约过失责任中,过错方除了赔偿范围除损失外,还应当赔偿以下损失:当事人在订立合同过程中支出的合理费用,比如路费;为准备履约所支出的费用,比如提前取款造成的定期利息损失;利息损失,如价款一直保存在出卖人处产生的银行利息。不过这些损失的金额都比较小,特别在房地产买卖合同中,由于房屋价格的变动,买方所损失其他签约机会,在合同被确认无效后,房价上涨的损失是双方争议最大的问题。

房屋升值部分算不算买房人的利益损失?上海离婚律师

对于这个尖锐的问题,如果认为房屋升值部分不能作为可得利益要求出卖人赔偿,那么势必给买受人造成重大的损失,对于合同的过错方不仅为自己的违法行为付出很小的代价,相反还可以通过确认合同无效额外获利,这对于交易安全是不利的,也不能体现法律的公平性。同时也会刺激出卖人故意实施违法行为。但如果支持这部分损失的,与法律没有依据。

合同无效后,合同中约定的违约金条款是否有效呢?

如果有效也可以要求过错方承担责任,目前这一观点是有争议的,主流的说法是合同无效,违约金条款也无效,但也有观点合同无效不影响违约金条款的效力(有仲裁案例支持)。沈律师认为目前我们还是要以主流说法为准,只有当合同中的定金条款属于成约定金时,定金条款可以产生法律效力,此时定金责任类似于缔约过失责任。上海离婚律师

 

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