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父母把房产登记在子女名下是否属于赠与

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法律咨询:周女士早年离婚,她和儿子居住在一套一房一厅的房子内,她的儿子小舟结婚后,她出资把小房子置换成了两房一厅的住宅,但由于媳妇不愿意和婆婆同住,其后一直由周女士一人居住。周女士在以小换大购房的时候,担心产生遗产税,同意房产登记在儿子一人名下,房款不足部分由儿子贷款购买。周女士和小周签订了一份协议,内容大致为为了避免将来征收房产税,该房产可以不登周女士姓名。上海离婚律师

小周想做生意,要把该房产出售,当中介上门看房时,周女士予以阻止,为了防止儿子偷偷摸摸把房子卖掉,周女士向周围中介一一上门告知,虽然如此她还是很担心房子被卖,将来自己老无所养。

周女士的法律咨询:父母将住房产权登记在子女名下是否属于赠与,产权是否归子女所有?父母还有没有权利居住已经赠与给子女的房屋?

赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。赠与合同,赠与人将标的物实际交付给受赠人,赠与合同生效,赠与关系成立。房屋属于不动产,不动产的赠与必需要以产权过户才能认为是缴付,赠与合同生效。经常有父母为了避免将来增收遗产税,将自己的房屋登记在子女的名下,对这种行为是否能够认定为赠与,沈洁认为要分情况来考虑:上海离婚律师

一、办理房产赠与公证获得签订房产赠与协议,属于父母把房产赠与给子女。

父母明确表示生前进行赠与的,比如有赠与公证协议,或者双方签订了赠与协议,那么房产一旦办理过户登记,赠与行为不能随意撤销。沈提醒,如果父母和子女签订赠与协议,但并没有办理房产过户,父母是可以“反悔”,不过如果协议是经过公证的,不能随意撤销赠与。上海离婚律师

二、父母为了规避将来可能产生的遗产税等,把房产登记在子女名下的,不属于赠与行为,子女只能在父母去世后获得房产。

父母表示为了将来规避遗产税将房子登记在子女名下,那么父母的意思表示也非常清楚,要等到自己百年后才把房产赠与给子女,提前过户只是为了规避将来有可能出现的遗产税。比如周女士这种情况,她的意思表示很明确,为了避免将来有可能出台的遗产税,提前将方才登记在儿子名下,百年之后才将财产遗赠给儿子,故而她在世的时候并不想把房产赠与给儿子,故而这种情况不属于赠与。

不过实践中的情况更为复杂,房产的过户往往有两种可能性,一种是父母把自己的自住产权房过户到子女名下,一种是父母卖房后将售房款交付给子女另行购房。本案中周女士的房子出售后再购买了一套新房,售房的房款不足以支付全部的购房款,小周办理了购房贷款,故而小周在新房中也有真实出资,故而这套房子是周女士和小周共有财产。上海离婚律师

三、名为买卖实为赠与,谁来举证赠与的意思表示。

即便是父母直接把自己的住房过户到子女名下,实务中也有两种做法,一种是实行家庭成员中的买卖,即实为其他目的,名为买卖,另一种就是办理赠与。

目前对于受赠房屋出售国家要收取等同于房价20%的个人偶得性所得税,所以绝大部分的赠与都会通过“名为买卖实为赠与”的方式办理产权过户,此时子女需要举证父母的意思表示,否则属于买卖行为而不属于赠与行为。不过家庭成员间办理买卖,一般都是按照最低的市场价格定价,故而此时如果父母认为“低卖”了,也不能反悔。

沈律师总结:因文章篇幅有限,实务中的情况更为复杂,总之,父母把房产登记到子女名下,并不当然代表父母赠与房产给子女。上海离婚律师

 

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