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店面经营权的转让和商铺转租问题讨论

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一般商业活动中,店面承包与租赁是经常遇到的法律问题。一般来说,店面承包与店面的租赁属于2个不同的法律概念,但是却又可能互相重合。俗称的“店面转让费”究竟属于店面经营权的转让还是店面房屋使用权的转让,还是上述2种权利均转让。上海离婚律师

所谓“经营权”,企业的经营者掌握对企业法人财产的占有、使用和依法处置的权利。企业的经营只有拥有了企业法人财产的经营权之后,才能根据市场的需要独立做出企业的经营决策,自主的开展生产经营活动,及时适应市场的变化的所有权的一种权能。简单来说,就是享有店面的支配权。

然而,经营权是否包括店面的房屋使用权却值得商榷。由于店面的所有权人不一定是店面的转让人,因此店面的转让人在转让给第三方时容易出现经营权有权转让但是店面的房屋使用权却无权转让的情况。

一般来说,为避免此类的情况发生,受让人应当要求转让人出具房屋产权证或者要求转让方通知房屋所有人以此获得房屋所有人的许可。但是,如果在转让中发生经营权与租赁权冲突时,究竟该如何处理?上海离婚律师

首先,应当区分店面转让费用的性质,即该费用具体包含有哪些项目。根据市场形成的惯例,该费用一般包含房屋装饰装修费用、承租人长期在该房屋经营形成的商业价值、承租人先行占有房屋的垄断利润及优先承租权等多种不同性质的费用集合体,而不同性质的费用有不同的处理原则。

其次,应根据次承租人承租店面经营的时间来确定该转让费用在承租人及次承租人间的负担。如果该费用包含多种性质的费用,根据权利与义务一致的原则,承担该费用的前提是享有了该费用所带来的一定的价值,而承租店面主要目的也就是为了经营活动,这就要求次承租人在转租的店面内进行了经营活动,故次承租人在转租店面内经营时间的长短是确定转让费在承租人及次承租人间的负担比例的主要因素。

因此,在处理上述的纠纷中,法院也一般采取公平原则,根据双方当事人的过错程度和店面的经营状况来确定。上海离婚律师

 

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