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房屋贷款没有获得银行批准,买方是否免责

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【案情1】肖先生购买一套住宅,肖支付了30%的首付,剩余70%以银行贷款形式支付。但肖并未如期获得贷款,原因就是肖先生就读大学期间有一笔学生助学贷款未归还。影响了信用记录。肖先生认为贷款不能发放不是已方的责任,不同意承担违约责任。上海离婚律师

【案情2】张女士购买一处住宅,该房屋房龄已经超过20年,面积较小,总价也不高,即使如此手头不宽裕的张女士还是需要办理贷款才有能力购买,中介称可以办理贷款,最终却陷入了僵局,因房龄太老和张女士收入不高等原因,贷款办不下来。张女士认为中介要为此负责,他们许诺一定能办理贷款。

【案情3】何先生系一家夜排挡的小老板,虽然收入挺不错,但想购买住房还有一定的差距,因此他向我们咨询是否能办理贷款,经查,何先生的排挡系无证经营,也没有任何正规单位为其出具收入证明。

【案情4】老刘和妻子购买住房,因老刘本人收入不高,妻子多年无业,担心办不出贷款,因此中介帮助其妻子出具了虚假的收入证明,贷款合同签订后放贷过程中,银行发现了收入证明是伪造的,拒绝放贷。上家已经将房产过户给老刘但没有拿到贷款,将老刘夫妻告上了法院。上海离婚律师

此类的案例真的很多,沈洁律师追其原因主要有两个因素:中介的大包大揽,许诺为其办理贷款。而遇到无法办理贷款,上家追究下家违约责任时,因中介的承诺都是口头的,下家只好自己承担一切不利后果,届时中介往往将责任推到买方身上。所以遇到这种情况,下家应当学会让房地产居间公司书面承诺,并且也可以直接向银行的房贷部门事前咨询,包括了解自己的贷款资质,所购房屋是否能顺利批贷。沈律师希望他买房人引以为鉴,不要随意相信中介的口头承诺。上海离婚律师

第二大原因,沈律师认为在房屋买卖中,买方付款是项主要义务,不管这个房款是自有的,向亲朋好友借贷的,或者向银行贷款的,仅仅是付款方式的不同,即使合同约定以贷款方式支付,如果贷款没有获得批准,买方可以改变付款方式,比如以向亲友借款支付,但是不能免除付款义务。如果购房者不能通过银行贷款审查,自身没有能力支付房款,也无处筹集款项的,将不可避免地发生违约,最后不得不承担违约责任。沈律师提醒在签订合同之前,购房者应当充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力,不要白纸黑字落下后再考虑信贷问题。

针对贷款的风险,沈律师提出两个解决方案,第一方案是在买卖合同中约定如果不能成功办理贷款的,可以终止合同并且不需要承担违约责任,当然这个方案需要获得卖方的同意,如果卖方不同意的,无法实行。第二方案在签订定金合同、买卖合同前先到我们事务所咨询,由我们对您的贷款资质先期审查,大大减少不能房贷的风险,必要的时候我们可以代为办理房屋贷款。上海离婚律师

 

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