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商品房广告和宣传资料的圈套

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开发商在销售宣传时候发布了一些不实的广告误导准购房者,使其作出错误的决定,购买了不符合需要的房屋,由此引起的购房者状告开发商的案件也不少,销售广告成为一个大圈套大陷阱。上海离婚律师

圈套之一:通常情况下,广告和宣传资料不具备法律意义上的约束力。

根据《合同法》的规定广告和宣传资料属于要约邀请,而要约邀请是不具有法律效力的,只有要约邀请符合要约的特征时才成为要约。商品房销售广告和宣传资料因为不含有成立合同所需要的内容,不构成要约,也不会在合同中对广告和宣传资料的内容进行约定,所以不能构成合同的条款,没有约束力。所以沈律师提示尽管广告描述的天花乱坠,只要其内容不购具体、不明确就对开发商没有约束力,诸如“高档社区”、“景观住宅”、“文化气息浓厚”、“具有升值空间”等等模糊语言都算入此类。上海离婚律师

圈套之二:广告和宣传资料所述内容,开发商不同意或变更后列入合同附件,以正式合同的约定为准。
圈套之三:对开发规划范围外的说明和许诺都不构成要约,没有约束力。

开发商往往对小区周围的环境进行大吹大捧,承诺周围交通、公园、学校、医院、超市、银行、邮局等设置,沈律师提示这些周围设施因为不属于开发规划范围内,即建筑红线范围内,随时可以因为市政规划或其他原因有所变化,而且开发商即使对规划外的设施的许诺是不能构成合同的一部分。上海离婚律师

圈套之四:以特小字体表明开发商不受广告和宣传资料表示的约束。

开发商在广告和宣传资料不引人注目的地方,用比其他字体小的多的字体注明“仅供参考”、“以签订的合同为准”、“以交房实际为准”等等,其用意和目的就是为了符合法律的这样一个规定:广告构成要约需要看意思表示人的表示,意思表示人如果已经表明了不受该意思表示的约束,沈律师提示这种广告只能算一个要约邀请,对开发商没有约束力。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律》第三条规定,只有在以下情况下,广告和宣传资料才构成合同的一部分:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”所谓“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”,目前还没有法律法规对此作出规定。上海离婚律师

 

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