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忘记关窗户大雨泡坏地板,风险何时转移

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王先生为了结婚购买了一套全装修的二手房,想到自己无需装修房屋,王先生很是高兴。双方在中介公司的安排下签订了房地产买卖合同,并且想房地产交易中心递交了产权过户申请。在产证办理刚刚办理下来,因为卖家刘先生急着收取尾款,双方就约定了办理交房手续。但就在交房前几天,突然天降大雨,不知道是王先生还是刘先生疏忽,没有将窗户密闭严实,大雨顺着窗棂留了竟来,导致房屋内部分地板泡水,发送了翘裂。法律咨询

王先生认为及时还没有收房,地板发生泡裂,当然由原产权人承担损失。但卖家刘先生认为,房屋已经过户给了王先生,发生损坏当然是由产区人承担损失。两人僵持不下。王先生很着急,在朋友的介绍下来到了律师事务所,法律咨询沈洁律师。沈律师阅看两人的买卖合同后认为,虽然双方没有明确约定房屋的风险何时转移,但根据法律规定,刘先生还持有房屋,风险应当由他承担。

风险指的是并非由于当事人的故意或者过失造成,而是由于意外事件或者自然灾害赵成的的损失,比如房屋的渗漏、受潮等损失。一旦这种损失发生,由哪一方承担关系到买卖双方的切身利益。法律咨询

一般来说,对房屋风险的转移有两种方式,第一种是所有权转移为风险转移时间,就是谁享有房屋产权,谁承担风险,一旦房屋过户到购房者名下,就由购房者承担全部风险。另一种是房屋的交付时间为风险转移时间,出卖人将房屋实际交付给购房者占有使用,则房屋风险就应当由购房者承担。如果没有特别的约定《合同法》对风险转移采取的第二种模式。但《上海市房地产转让办法》采取的是第一种方式,根据上位法由于下位法的规定,应当优先适用《合同法》的规定。法律咨询

沈律师认为房屋实际交付,风险才转移比较合理,实际空置了房屋才能更好的防范风险的发生。如买卖双方对风险转移没有明确的选择,对以房屋的实际交房时间为风险转移时间。只有在交房后,购房者获得了房屋的实际控制权,有能力避免胡总和空置风险。当然如果以产权过户为风险转移的,那么是以递交产权过户申请之日为准还是以购房者实际获得新产权证为准呢,对此沈律师认为以房地产交易中心受理产权过户申请之日为准,不是产权证办出之日。法律咨询

 

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